Недвижимость стоит рассматривать как один из способов вложения капитала, но не как универсальный ответ на любую экономическую неопределённость. Покупка квартиры для аренды, помещения с действующим бизнесом-арендатором и апартамента в составе курорта — разные инвестиции. У них различаются источники дохода, расходы и риски.
Сегодня особенно важно сравнивать недвижимость с альтернативами. 11 сентября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14%. По его мониторингу, в первой декаде сентября средняя максимальная ставка по рублёвым вкладам десяти крупнейших по объёму депозитов населения банков составляла 12,95% годовых, а по вкладам на срок свыше года — 11,43%. Это ставки до возможного налога на процентный доход.
Для сравнения: в исследовании Циана за январь 2026 года расчётная доходность сдачи однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляла в среднем 6,1% годовых по 40 крупным локациям. Причём расчёт предполагал покупку без ипотеки и непрерывную аренду весь год, без вычета расходов собственника.
Поэтому покупать квартиру только ради арендного потока сейчас не всегда выгоднее, чем разместить деньги на депозите. Инвестиционное обоснование должно включать что-то ещё: привлекательную цену покупки, возможность повысить доход объекта, перспективы конкретной территории. Но будущий рост стоимости нельзя считать уже заработанными деньгами.
С ипотекой расчёт становится ещё требовательнее. По обзору ДОМ.РФ на 2 сентября, средневзвешенные рыночные ставки предложения составляли 18,73% на первичном рынке и 18,68% на вторичном. При такой стоимости кредита арендная доходность квартиры сама по себе обычно не обосновывает заём: собственнику потребуется доплачивать из других доходов. Рассчитывать исключительно на скорое рефинансирование не стоит.
Геополитическую ситуацию и инфляцию также нельзя трактовать однозначно: «есть неопределённость — значит, нужно покупать любую недвижимость». Банк России оценивал годовую инфляцию на 7 сентября в 6,3% и отмечал повышенные проинфляционные риски, в том числе внешние.
Какие плюсы и минусы нужно учитывать?
«Главное преимущество — возможность получать доход двумя способами: от использования недвижимости и от изменения её стоимости. При этом на результат можно частично влиять: улучшать состояние помещения, менять формат использования в допустимых пределах, работать с арендаторами и качеством управления».
Дополнительный аргумент — возможность распределить капитал между разными инструментами. Но покупка единственной квартиры на все накопления, наоборот, создаёт высокую зависимость от одного объекта, одного района и одного арендатора.
Недостатки можно оценивать прежде всего через последствия для личных финансов. Насколько болезненными окажутся несколько месяцев без аренды? Есть ли деньги на крупный ремонт? Что произойдёт, если продать объект потребуется раньше запланированного срока?
Нельзя считать, что недвижимость всегда дорожает, а аренда постоянно растёт. По историческим данным Росстата, цены на вторичном рынке жилья в России снижались в номинальном выражении: в 2009 году — на 11%, в 2015-м — на 3,2%, в 2016-м — на 3%, в 2017-м — на 1,6%, по отношению к концу предыдущего года. Долгосрочную тенденцию роста нельзя превращать в обещание положительного результата в любой момент продажи.
Есть и свежий пример по аренде. В опубликованной 22 сентября 2026 года оценке Циана средние ставки предложения однокомнатных квартир в крупных городах оказались на 2,2% ниже сентября прошлого года, двухкомнатных — на 5,7% ниже. То есть повышать аренду вслед за инфляцией получается далеко не всегда.
Недвижимость может помогать сохранять покупательную способность капитала, но не обеспечивает автоматической защиты от инфляции. Для этого должны складываться и арендный поток, и стоимость самого объекта после всех расходов.
Чем отличаются первичный и вторичный рынки, жилая и коммерческая недвижимость?
Для практического выбора можно сравнивать варианты так:
При покупке квартиры в строящемся доме нужно учитывать не только цену недвижимости, но и расходы на отделку, мебель и содержание до заселения. Первоначальный взнос по ипотеке или рассрочке — лишь часть общей суммы вложений. Арендный доход появится после завершения строительства, передачи квартиры и её подготовки к сдаче. Потенциал роста стоимости стоит оценивать через сравнение цены покупки с ценами сопоставимого готового жилья, а также через перспективы развития района. Для будущей перепродажи имеет значение, сколько похожих квартир выйдет на рынок одновременно: они будут конкурировать за одного покупателя.
Готовая квартира на вторичном рынке требует вложений в покупку и необходимые улучшения. Её можно сдавать после подготовки и поиска нанимателя, не дожидаясь окончания строительства. Перспективы роста цены зависят от расположения, состояния дома и возможности улучшить квартиру без чрезмерных расходов. При оценке ликвидности стоит учитывать, насколько объект подходит не только инвесторам, но и людям, которые покупают жильё для себя. Это расширяет круг потенциальных покупателей при перепродаже.
У коммерческого помещения порог входа зависит от площади, назначения и технического состояния. Помимо цены покупки, нужно посчитать затраты на инженерную подготовку и содержание в период без арендатора. Если помещение уже сдано, доход можно получать после перехода прав и выполнения условий договора. Пустой объект сначала потребует поиска арендатора и подготовки к его работе. Ожидания роста стоимости здесь стоит связывать с устойчивостью арендного дохода, условиями договора и возможностью эффективнее использовать площадь. Для перепродажи важны подтверждённые поступления и понимание того, кому такой объект может быть интересен.
При покупке курортного апартамента под управлением в общую сумму вложений входят цена помещения, комплектация и дополнительные платежи, предусмотренные договором. Начало выплат зависит от готовности курорта, запуска оператора и согласованных условий. Оценивать перспективы роста стоимости нужно по экономике работающего комплекса, фактическим выплатам собственникам и спросу на аналогичные объекты при перепродаже. До покупки необходимо проверить юридический статус помещения, условия управления и возможность выхода из договора: эти обстоятельства будут иметь значение и для следующего владельца.
«Готовая квартира не обязательно ликвиднее любого коммерческого помещения, а новостройка не обязательно выгоднее вторички».
Разница в пороге входа хорошо видна даже внутри одного формата. По данным Циана за январь 2026 года, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляла 3,8 млн рублей в Кемерове, 6,3 млн в Екатеринбурге и 8,9 млн в Казани.
Отдельно нужно проверять разницу между ценой застройщика и возможной ценой перепродажи. Банк России оценил разрыв между первичным и вторичным рынками для сопоставимого жилья к началу 2026 года в 9% без учёта затрат на ремонт и 18% с их учётом. Разница же средних цен по всей стране в I квартале составляла 52%, но она во многом отражает разный состав жилья и регионов.
Практический вывод: перед покупкой у застройщика стоит смотреть, за сколько продаются аналогичные квартиры в недавно сданных соседних домах. Именно с ними предстоит конкурировать при выходе из инвестиции.
Как правильно выбрать объект?
Лучше начинать с вопроса: кто будет платить за использование этой недвижимости и почему выберет именно её?
Для квартиры стоит проверить транспортную доступность, близость мест работы и учёбы, состояние дома, планировку и стоимость содержания. Затем — сопоставимые предложения аренды: сколько их, как долго они остаются на рынке, какой ремонт и комплектация действительно востребованы. При инвестиционной покупке собственный вкус не должен подменять потребности будущего нанимателя.
Для коммерческого помещения нужно понимать экономику потенциального арендатора. В зависимости от назначения это могут быть пешеходный поток, видимость входа, парковка, возможность разгрузки, электрическая мощность, вентиляция. Я бы заранее выяснял, какие виды деятельности здесь допустимы и сколько будет стоить подготовка помещения.
Если арендатор уже есть, одного договора недостаточно. Стоит запросить подтверждение платежей, проверить срок аренды, индексацию, основания досрочного расторжения и распределение расходов. Полезный вопрос: что будет с помещением, если этот арендатор уйдёт?
Для курортной недвижимости я бы отдельно изучал место, сам курорт и управляющую компанию. Рост туризма создаёт возможности, но не распределяет доход поровну между всеми объектами. По данным ЦСР, за январь–июль 2026 года по России совершено 53,3 млн туристических поездок — на 2,8% больше, чем годом ранее. Это показатель поездок, а не уникальных туристов и тем более не доходности апартаментов.
Здесь важно видеть помесячную загрузку сопоставимых работающих объектов, среднюю фактическую стоимость проживания, сезонность и реальные выплаты собственникам. Нужно понимать, что привлекает гостя: природа, термальный комплекс, семейная инфраструктура, спорт, деловой спрос — и что из обещанного уже работает.
В договоре с оператором лучше проверить, из какой суммы рассчитывается вознаграждение, какие расходы удерживаются дополнительно, кто оплачивает обновление номера, как распределяется выручка между собственниками. При обещании фиксированной доходности — кто именно обязан платить и за счёт каких средств.
Для любого формата необходима юридическая проверка. Выписка ЕГРН помогает установить характеристики объекта, права и обременения, но сама по себе не заменяет анализа документов и обстоятельств сделки. ДОМ.РФ отдельно обращает внимание на проверку собственника, ограничений и соответствия сведений об объекте.
Перед покупкой лучше пересчитать экономику при менее благоприятных условиях — например, с арендой на 15% ниже ожиданий и несколькими месяцами простоя.
Как рассчитать реальную доходность и какие расходы учесть?
Прежде всего нужно различать арендную выручку, чистый доход собственника и общий инвестиционный результат.
Для покупки без кредита базовый расчёт такой:
Чистая арендная доходность = доход за год после расходов и налогов ÷ все первоначальные вложения × 100%.
Пример квартиры
Квартира стоит 8 млн рублей, ещё 800 тыс. рублей потребовались на сделку, ремонт, мебель и технику. Общая инвестиция — 8,8 млн рублей.
При аренде 50 тыс. рублей в месяц и одном месяце простоя поступления составят 550 тыс. рублей за год.
Предположим, собственник вправе применять налог на профессиональный доход и сдаёт жильё физическому лицу. Ставка в этом случае — 4% от поступлений, при соблюдении ограничений режима, включая общий лимит дохода 2,4 млн рублей в год. nalog.ru
В нашем примере налог составит 22 тыс. рублей. Допустим, ещё 60 тыс. рублей уйдёт на расходы собственника, включая содержание, страхование и имущественный налог, а 40 тыс. рублей будут зарезервированы на ремонт и замену техники.
Останется:
550 000 − 22 000 − 60 000 − 40 000 = 428 000 рублей.
Доходность — 4,9% годовых на все вложенные деньги. При этом упрощённый расчёт «50 тысяч × 12 месяцев ÷ 8 миллионов» показал бы 7,5%.
Пример коммерческого помещения
Допустим, все вложения составили 20 млн рублей, аренда — 220 тыс. рублей в месяц, оплачены 11 месяцев. Выручка — 2,42 млн рублей.
Если расходы собственника, применимые налоги и резерв на обновление в сумме составят 420 тыс. рублей, чистый доход будет 2 млн рублей, или 10% годовых. Но это результат именно заданных условий, а не норма для любого коммерческого объекта.
Для рыночного ориентира: IBC Real Estate в I квартале 2026 года оценивала ставки капитализации московских офисов в 11–12,5%, торговых объектов — в 11,5–13%. Это отношение операционного дохода к стоимости соответствующих активов, а не чистая доходность владельца отдельного помещения после его налогов, кредитных платежей и всех будущих капитальных затрат.
Пример курортного апартамента
Допустим, апартамент вместе с комплектацией обошёлся в 10 млн рублей. При средней фактической цене проживания 10 тыс. рублей за проданную ночь и годовой загрузке 60% выручка от размещения составит:
10 000 × 365 × 60% = 2,19 млн рублей.
Если совокупные расходы, включая управление, продажи, эксплуатацию, применимые налоги и резерв на обновление, составят 1,2 млн рублей, собственнику останется 990 тыс. рублей, или 9,9% годовых.
Так можно обосновать ориентир около 10% для конкретной модели, но нельзя объявлять его гарантированной или средней доходностью всех курортных апартаментов. В реальном договоре распределение дохода может быть устроено иначе, например через общий номерной фонд. Для проверки нужны и договор, и фактические результаты работающих объектов.
Какие расходы чаще всего забывают
Отдельно нужно проверять затраты на оформление и сопровождение сделки, ремонт и комплектацию, поиск арендатора, управление, страхование, имущественные платежи, содержание во время простоя, замену техники и восстановление помещения после выезда. Для гостиничного формата — ещё комиссии площадок бронирования, уборку, бельё, расходные материалы и обновление номера.
Нельзя автоматически переносить налоговый расчёт квартиры на апартаменты. ФНС прямо разъясняет: НПД не применяется к сдаче нежилой недвижимости, в том числе юридически нежилых апартаментов, офисов и торговых помещений. Статус нужно проверять по ЕГРН, а налоговую схему — рассчитывать отдельно.
При покупке строящегося объекта лучше считать результат с момента первых вложений, а не только с первого полного года эксплуатации. Два года ожидания дохода тоже влияют на инвестицию.
При кредите необходим отдельный расчёт денежных потоков собственника с учётом всех платежей банку. При этом погашение основной суммы долга нельзя путать с операционным расходом: оно уменьшает задолженность, хотя и требует денег каждый месяц.
Наконец, доходность после расходов ещё не означает доходность после инфляции. Для оценки сохранения покупательной способности нужно учитывать и аренду, и изменение стоимости объекта за сопоставимый период. Например, при условной совокупной доходности 10% и инфляции 6% реальный результат составит примерно 3,8%.
Как продать инвестиционную недвижимость с доходом?
Гарантировать прибыль при продаже нельзя. Начинать готовить выход из инвестиции лучше ещё до её покупки: понимать будущего покупателя, сопоставимые объекты и цену, при которой сделка останется экономически оправданной.
Главная ошибка — считать прибылью разницу между ценой покупки и ценой продажи. Для оценки результата нужно прибавить полученный чистый арендный доход и вычесть все ещё не учтённые расходы: приобретение, подготовку, финансирование, продажу и налоги.
Для продажи квартиры лучше делать упор на обоснованную цену, аккуратное состояние и готовые документы. Для коммерческого помещения или апартамента под управлением — ещё и на подтверждение дохода: договоры, историю поступлений, сведения о расходах. Покупателю полезнее увидеть, сколько собственник действительно получал, чем очередной прогноз в презентации.
Цена должна соответствовать конкурирующим предложениям, а не только желаемой прибыли продавца. Циан в рекомендациях по оценке ликвидности отдельно отмечает значение конкурентного окружения и завышения цены для интереса покупателей.
Налоги нужно проверить заранее. Для обычной продажи личной недвижимости минимальный срок владения, после которого может применяться освобождение от НДФЛ, как правило, составляет пять лет; в предусмотренных законом случаях — три года. При продаже раньше срока доход можно уменьшить на допустимые документально подтверждённые расходы приобретения либо применить соответствующий вычет. nalog.ru
Для облагаемых доходов от продажи недвижимости налоговым резидентом применяется ставка 13% в пределах соответствующей налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Речь не обязательно обо всей цене продажи: значение имеют освобождения, вычеты и подтверждённые расходы. nalog.ru
Для нежилой недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности, нельзя автоматически рассчитывать на освобождение после пяти лет владения. ФНС отдельно предупреждает о налогообложении таких продаж независимо от продолжительности владения. Поэтому структуру конкретной сделки лучше проверить с налоговым специалистом до подписания документов.
Автор: Александр Никулин, директор по маркетингу Baden Development ГК Baden Family.
